Tus derechos como inquilino, explicados sin líos

Mucha gente aguanta cosas en un alquiler porque cree que depende de la buena voluntad del casero. No es así: hay una lista de cosas que la ley te reconoce y que él no puede quitarte aunque el contrato diga otra cosa.

Lo esencial

Puedes quedarte hasta 5 años (7 si el dueño es una empresa), aunque el contrato sea de uno.
Y si al llegar ahí nadie avisa, se prorroga hasta 3 años más.
La renta solo sube una vez al año, y solo si el contrato lo dice.
La agencia la paga él. Siempre.
Los arreglos que hacen la casa habitable son cosa suya.
No puede entrar en tu casa sin tu permiso.

Cuánto tiempo puedes quedarte

Esta es la que más sorprende. Aunque firmes un contrato de un año, puedes quedarte hasta cinco. Y si el dueño es una empresa en vez de un particular, hasta siete.

Funciona así: cada año, el contrato se renueva solo salvo que tú digas que te vas. El casero no puede echarte al terminar el primer año porque le apetezca subir el precio o meter a otro.

La única excepción de verdad: que necesite el piso para vivir él o un familiar de primer grado, que eso estuviera escrito en el contrato desde el principio, y que haya pasado al menos el primer año.

Artículos 9 y 10 de la LAU

Los plazos de aviso Si él no quiere renovarte cuando llegue el final, tiene que avisarte por escrito 4 meses antes. Si eres tú quien no quiere seguir, te basta con 2 meses. Y si nadie dice nada a tiempo, el contrato sigue.

Y cuando se cumplen los 5 (o los 7)

Aquí hay un derecho que casi nadie conoce y que se pierde por no saberlo. Llegado el final, si ninguno de los dos avisa en plazo, el contrato no se acaba: se prorroga por años, hasta tres años más.

Se llama prórroga tácita. En la práctica significa que mucha gente se muda al cumplir los cinco años convencida de que estaba obligada, cuando nadie le había dicho nada por escrito.

Artículo 10.1 de la LAU

Los plazos exactos, qué pasa si te avisan tarde y qué contestar en ese caso están en no te renuevan el contrato: cuánto tienen que avisarte.

Cuánto te pueden subir

Una vez al año como máximo, y solo si el contrato prevé la subida. Si tu contrato no dice nada de actualizaciones, la renta no se toca en toda su duración.

El porcentaje sale de un índice oficial. Cuál te toca depende de cuándo firmaste, y lo explicamos entero en cuánto pueden subirte el alquiler.

Si el piso está en una zona declarada tensionada hay límites extra, pero afectan sobre todo al precio de partida de un contrato nuevo, no a tu subida anual.

Quién paga la agencia

El propietario. Punto.

Esto cambió el 26 de mayo de 2023 y todavía hay quien lo intenta. Si al firmar te piden "gastos de gestión", "honorarios de agencia" o "gastos de formalización del contrato", eso le corresponde a él, y no vale que pongáis lo contrario en el contrato.

Artículo 20.1 de la LAU, último párrafo, añadido por la Ley 12/2023

Distinto es el IBI o la comunidad: ahí sí puede haber pacto. Lo desglosamos en quién paga cada gasto.

Quién arregla las cosas

La regla fácil: si afecta a poder vivir en la casa, lo paga él. Si es del día a día, lo pagas tú.

Le toca a él La caldera. La fontanería. La instalación eléctrica. Las humedades. La persiana que se rompió sola. Los electrodomésticos que ya venían con el piso.

Te toca a ti Cambiar una bombilla. La goma del grifo que gotea. Las pilas del termostato. Y lo que rompas tú, claro.

Si hay una avería seria y no la arregla, tienes salidas — incluso irte sin penalización si el piso se queda inhabitable. Está todo en qué hacer si el casero no arregla.

Otras cuatro que conviene saber

Puedes irte antes de tiempo. A partir de los 6 meses, avisando con 30 días. (cómo hacerlo)
Si no te renuevan, tienen que avisarte con 4 meses. Si llegan tarde, el contrato sigue. (los plazos, con ejemplos)
Si vende el piso, tú tienes preferencia para comprarlo en las mismas condiciones que el comprador de fuera. Ojo con este: la ley permite renunciar a ese derecho por escrito, y es una cláusula habitual en contratos de más de 5 o 7 años. Si vas a firmar uno largo, busca la palabra «tanteo» y mira si estás renunciando.
La fianza es un mes, tiene que depositarla en el organismo de tu comunidad, y devolvértela en 30 días. (qué hacer si no lo hace)
Tu casa es tuya mientras vivas ahí. Ni visitas sorpresa, ni enseñar el piso sin tu permiso, ni entrar a "echar un vistazo".

Artículo 25 de la LAU; la renuncia expresa, en el 25.8

⚠️ Esto es información general, no el consejo de un abogado para tu caso. Algunas reglas cambian según tu comunidad autónoma. Si tienes un problema concreto, en muchas ciudades hay oficinas de vivienda que te orientan gratis.

👉 ¿Tu casero respeta todo esto? Cuéntalo en una reseña, para bien o para mal.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años puedo quedarme si firmé un contrato de un año?

Hasta 5 años si el casero es un particular, o hasta 7 si es una empresa. Aunque el papel diga un año, tú decides si renuevas. Solo hay excepciones muy concretas, como que el propietario necesite el piso para vivir él y eso estuviera puesto en el contrato.

¿Qué pasa cuando se cumplen los 5 o 7 años?

Si ninguno de los dos avisa a tiempo (él con 4 meses de antelación, tú con 2), el contrato no se acaba: se prorroga automáticamente por años, hasta 3 años más. Es la llamada prórroga tácita y mucha gente no sabe que existe, así que se muda pensando que estaba obligada.

¿Tengo que pagar yo la comisión de la agencia?

No. Desde mayo de 2023 la paga el propietario, sin excepciones. Si te la cobran al firmar, no es legal en el alquiler de vivienda.

¿Puede el casero entrar en el piso cuando quiera?

No. Mientras vivas ahí, la casa es tuya. No puede entrar sin tu permiso, ni para enseñarla, ni para revisar nada, salvo una urgencia real como una fuga de agua.

Fuentes

Datos verificados el 30 de julio de 2026 contra el BOE.

Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)Artículo 9: prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el casero es una empresa) y excepción por necesidad del propietario, que debe constar en el contrato.
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)Artículo 10.1: preavisos de 4 meses (casero) y 2 meses (inquilino), y prórroga tácita de hasta 3 años más.
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)Artículo 20.1: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador.
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)Artículo 21: las obras de conservación las paga el casero y no puede subir la renta por ellas; las pequeñas reparaciones de uso ordinario, el inquilino.
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)Artículo 25: tanteo y retracto si el piso se vende, con la renuncia expresa admitida en el apartado 8.
Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (texto consolidado)Disposición final primera: es la que traslada a la LAU los gastos de agencia, en vigor desde el 26 de mayo de 2023.
Ministerio de Vivienda — 10 preguntas frecuentes sobre el alquilerCriterio del ministerio sobre plazos, fianza y gastos.